Bảo lãnh bán nhà: Người nhanh, kẻ chậm

Một số chủ đầu tư đã tiên phong ký với ngân hàng về bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đây chỉ là con số ít.

Quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà được hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 đã có hiệu từ ngày 1-7 vừa qua. Tuy nhiên, hiện nay số doanh nghiệp kí kết với các ngân hàng để bảo lãnh cho người mua nhà tại các dự án của mình chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Đi đầu

Tiên phong trong việc thực hiện quy định về ký bảo lãnh cho người mua nhà là Tập đoàn NovaLand với Ngân hàng VPBank và SeaBank đối với 4 dự án mà tập đoàn này đang triển khai tại TP.HCM như The Sun Avenue ( quận 2), The Tresor (quận 4), River Gate (quận 4) và Lucky Palace (quận 6).

Novaland là một trong số ít các đơn vị tiên phong ký hợp đồng bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà. Ảnh: TL. Novaland là một trong số ít các đơn vị tiên phong ký hợp đồng bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà. Ảnh: TL.

Sau Tập đoàn NovaLand một thời gian, ngày 26-6, Công ty Cổ phần Nhà Khang Điền cũng chính thức kí kết với Ngân hàng Eximbank để thực hiện bảo lãnh và cam kết bảo lãnh cho người mua nhà tại 2 dự án Mega Village và Mega Ruby tại quận 2 và quận 9.

Hay mới đây, ngày 3-7, Hung Thinh Corp. đã ký hợp tác với 5 ngân hàng lớn gồm: VietBank, SCB, Sacombank, Vietinbank và BIDV để bảo lãnh cho người mua nhà đối với các dự án đang triển khai của mình.

Một nhà phát triển dự án khác là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín cũng đã tiến hành ký kết hợp tác với các ngân hàng để thực hiện bảo lãnh cho các sản phẩm do Sacomreal đầu tư. Cụ thể, OCB bảo lãnh cho dự án Jamona City (quận 7), ACB bảo lãnh cho Jamona Riverside (quận 7), HDB bảo lãnh dự án Carillon 3 (quận Tân Bình).

Điểm chung của các nhà đầu tư nêu trên là chủ động thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản dù chưa có hướng dẫn. Những động thái tích cực này chứng minh được nhiều điều. Ở góc độ người mua, khi dự án được bảo lãnh, khách hàng sẽ tin tưởng và yên tâm về năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Ở góc độ doanh nghiệp, đây là những bước đi dài của chủ đầu tư trong quá trình giành thị phần. Lợi đơn lợi kép!

Tránh né

Trái ngược với những hình ảnh ở trên, không ít doanh nghiệp coi việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà trong tương lai là làm khó cho họ. Cách đây không lâu, trong buổi hội thảo về “Thực hiện quy định bảo lãnh ngân hàng – Bảo vệ quyền lợi người mua nhà hình thành trong tương lai” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM tổ chức, hầu hết những doanh nghiệp tham gia đều kiến nghị nên lùi thời điểm áp dụng bảo lãnh dự án.

Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: “Tiền đầu tư vào một dự án bất động sản rất lớn. Thường phải mất hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Ngoài số tiền đầu tư cộng với tiền ký quỹ bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương khoảng 2 tỉ đồng/năm. Cứ áp dụng hình thức này thì làm sao doanh nghiệp kham nổi”.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành tỏ ra lo ngại: “Liệu quy định bảo lãnh này có bắt buộc thực hiện với mọi doanh nghiệp bất động sản hay không? Nếu không có ngân hàng bảo lãnh thì doanh nghiệp làm sao bán được hàng?”.

Một quan điểm khác, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành kiến nghị thay vì bảo lãnh cho cả dự án trị giá hàng ngàn tỉ đồng, có thể nghiên cứu giải pháp bảo lãnh cho từng căn hộ.

Mặc dù không ít doanh nghiệp nhận định, quy định bảo lãnh là điểm tích cực để tạo niềm tin cho khách hàng. Nhưng bà Vũ Thị Khuyên, Phó Trưởng phòng Quản lý nhà (Sở Xây dựng TP.HCM) tỏ ra băn khoăn, từ đầu năm đến nay có hơn 7.500 căn hộ đăng ký bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng số vốn 15.000 tỉ đồng. Như vậy nếu bắt doanh nghiệp thế chấp 100% tài sản thì số tiền chôn ở ngân hàng rất lớn.

Minh bạch

Một thực tế, với việc đề nghị lùi thời hạn ký bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, nhiều doanh nghiệp muốn tránh cái khó. Vô hình chung, cái khó bị đẩy về phía người mua nhà như trước đây.

Trước đây, quy định không cho phép bán nhà trên giấy (thực chất là bán nhà hình thành trong tương lai), các chủ đầu tư lách luật bằng cách bán nhà theo hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp tác kinh doanh”... Để thu hút người mua, mức giá đưa ra đối với loại hình hợp đồng này khá thấp. Tuy nhiên, người mua đối diện với nhiều rủi ro mất tiền khi dự án không được triển khai. Thực trạng này xảy ra không ít.

Nhiều dự án đã xây xong móng, thậm chí là xong phần thô, người mua nhà vẫn chịu rủi ro về tiến độ, chất lượng công trình. Đây chính là những nguyên nhân làm bùng nổ tranh chấp, khiếu nại giữa khách hàng và các chủ đầu tư trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng và nhiều vụ việc kéo dài đến ngày nay. Điển hình là dự án Petrolandmark (quận 2).
Dù bước đầu thực hiện quy định về bảo lãnh còn khó khăn, tuy nhiên không thể phủ nhận đây là quy định nhằm bảo vệ người mua nhà - ở thế yếu. Các chuyên gia bất động sản cho rằng, đây là quy định tiến bộ, dù có ý kiến lo lắng, gây khó khăn cho các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo quy định hiện tại, mức phí bảo lãnh sẽ do các bên tự thỏa thuận dựa theo các nguyên tắc của thị trường và tùy thuộc vào mức độ rủi ro, tính khả thi của dự án, cũng như uy tín và xếp hạng tín nhiệm của ngân hàng với chủ đầu tư. Do đó, theo đánh giá của các chuyên gia và doanh nghiệp, lo ngại về giá nhà sẽ tăng khi có thêm phí bảo lãnh trên thực tế rất khó xảy ra. Đương nhiên, sẽ không có chuyện “cào bằng” về mức phí bảo lãnh. Chủ đầu tư có tín nhiệm cao sẽ có mức phí bảo lãnh thấp và ngược lại.

TNĐO